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U travnju ove godine je donesen Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske  - kojim će se napokon urediti odnosi zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova i kojim će naposlijetku biti ukinut institut zaštićenog najma.

U nastavku navodimo najbitnije odredbe zakona i mogućnosti koje on nudi za rješavanje odnosa vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca.

Prije svega, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine će osnovati registar stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci. Do 15.07.2024. godine je potrebno podnijeti prijavu za upis u navedeni  registar na predviđenom obrascu s potrebnom dokumentacijom. Isto je potrebno izvršiti do navedenog  roka jer u protivnom vlasnik gubi pravo na naknadu zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva na stanu (točnije - činjenici da proteklo vrijeme nije mogao koristiti stan koji je u njegovom vlasništvu).

Zahtjev za naknadu za obeštećenje vlasnik treba predati Ministarstvu do dana 15.04.2025. godine.

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Nach kroatischem Recht regelt das Erbschaftsgesetz (Gesetzblatt Nr. 48/2003, 163/2003, 35/2005, 127/2013, 33/2015, 14/2019) die Stellung und Rechte der gesetzlichen Erben.

Das Recht auf den Pflichtteil ist ein erbrechtliches Recht, und der Anteil, der einem bestimmten gesetzlichen Erben zusteht, wird als Pflichtteil bezeichnet.

Ein Erblasser kann durch Testament oder Erbvertrag frei bestimmen, wer ihn beerben soll und damit auch die gesetzlichen Erben ganz oder teilweise vom Erbe ausschließen. Es wird jedoch als ungerecht empfunden, wenn in einem Erbfall der überlebende Ehegatte oder die engsten Verwandten gar nichts erhalten, obwohl sie ohne das Testament oder den Erbvertrag gesetzliche Erben geworden wären. Deshalb sichert der Gesetzgeber dem überlebenden Ehegatten sowie den Kindern und Kindeskindern des Erblassers den sogenannten Pflichtteil zu.

Pflichterben sind die Nachkommen des Erblassers und Adoptivkinder (und ihre Nachkommen) sowie sein Ehepartner. Die Eltern des Erblassers, Adoptiveltern und andere Vorfahren sind gesetzliche Erben nur, wenn sie dauerhaft arbeitsunfähig sind und nicht über ausreichende Mittel zum Leben verfügen. In jedem Fall werden die Erben erst "gesetzliche Erben", wenn sie gemäß der gesetzlichen Erbfolge zur Erbschaft berufen sind. (Artikel 69)

Der Pflichtteil der Nachkommen, Adoptivkinder und ihrer Nachkommen sowie des Ehepartners beträgt die Hälfte des gesetzlichen Teils, während der Pflichtteil der anderen gesetzlichen Erben ein Drittel des gesetzlichen Teils beträgt.

Der gesetzliche Erbe hat in jedem Fall das Recht, den Wert seines Pflichtteils zu erhalten, der seinem Anteil entspricht, wenn der Wert des Nachlasses durch die Größe seines gesetzlichen Erbrechts geteilt wird (Wert des Pflichtteils).

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Das Gesetz über das Eigentum und anderer dinglichen Rechte (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima pročišćeni tekst zakona, veröffentlich im kroatischen Amtsblatt: NN 91/96, 68/98 , 137/99 , 22/00 , 73/00 , 129/00 , 114/01 , 79/06 , 141/06 ,146/08 , 38/09 , 153/09 , 143/12 , 152/14, im weiterem Text: Gesetz) regelt die Fragen des Eigentums und der Liegenschaften.

Gemäß Artikel 2 und 9 des Gesetzes besteht die einzelne Liegenschaft aus einer Parzelle zzgl. allem was mit ihr verhältnismäßig dauerhaft verbunden ist. Das Recht des Eigentümers eines Grundstücks erstreckt sich auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche.

Der Umfang des Eigentumsrechts ist durch Artikel 30 des Gesetzes definiert und zwar so, dass jeder Eigentümer einer Immobilie die folgenden Rechte hat:

- das Recht des Besitzes

- das Recht der Verwendung

- das Recht der Nutzung und

- das Recht der Verfügung

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Artikel 612. des kroatischen Handelsgesellschaftsgesetzes (Zakon o trgovačkim društvima, veröffentlicht, im kroatischen Amtsblatt, Narodne Novine, 111/93, 34/99, 121/99, 52/00, 118/03, 107/07, 146/08, 137/09, 125/11, 152/11, 111/12, 68/13, 110/1540/19) bestimmt, dass ausländische Unternehmen, welche keinen Geschäftssitz in Kroatien haben, in der Regel nicht dauerhaft bzw. langfristig eine Tätigkeit auf dem Gebiet der Republik Kroatien ausüben können.

Als Ausübung einer langfristigen Tätigkeit wird zum Beispiel die gelegentliche oder einmalige Ausübung einer Tätigkeit bzw. die Ausübung eines bestimmten Geschäfts nicht betrachtet (der Begriff der Dienstleistungsfreiheit im Einklang mit EU-Besitzstand).Wann eine dauerhafte bzw. langfristige Tätigkeit im Sinne des gegenständlichen Gesetzes vorliegt, ist eine Einzelfallentscheidung. Eine Legaldefinition hat der Gesetzgeber leider nicht erlassen. Um dauerhaft in Kroatien als ausländisches Unternehmen tätig zu werden, besteht die Möglichkeit in Kroatien eine ausländische Zweigniederlassung zu gründen.

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Das kroatische Handelsrecht ähnelnd dem deutschen Gesellschaftsrecht.

Im Wesentlichen kennt es auch dieselben Unternehmensformen, mit dem Unterschied, dass alle Gesellschaftsformen, bis auf die Zweigniederlassungen sowie Repräsentanzen, juristische Personen sind und damit uneingeschränkte Rechtspersönlichkeit besitzen. Das kroatische Gesetz über Handelsgesellschaften wurde weitestgehend an das Recht der EU angepasst.

 Gemäß Artikel 3 des Handelsgesellschaftsgesetz (Weiter im Text: HGG)

(Zakon o trgovačkim društvima, veröffentlicht, im kroatischen Amtsblatt, Narodne Novine, 111/93, 34/99, 121/99, 52/00, 118/03, 107/07, 146/08, 137/09, 125/11, 152/11, 111/12, 68/13, 110/1540/19) ist ein Kaufmann wer selbständig und dauerhaft wirtschaftliche Tätigkeit durch die Herstellung von Waren, sowie Warenverkehr oder Dienstleistungen ausübt. Mit den letzten Änderungen des HGG aus 2019 wurde die Rechtsform des Einzelkaufmannes gestrichen.

Darüber hinaus regeln die neuen Änderungen des HGG, dass der Firmenname einer Gesellschaft sich deutlich von anderen Firmennamen unterscheiden muss, und zwar nicht nur auf regionaler Ebene der Zuständigkeit einzelner Handelsgerichte, sondern viel mehr auf nationaler Ebene der Republik Kroatien.

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I. Die Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbessteuer richtet sich nach dem kroatischen Grundsteuererwerbsgesetz (Zakon o porezu na promet nekretnina, veröffentlicht im kroatischen Amtsblatt, Narodne Novine 115/16 (09.12.2016), 106/18 (30.11.2018) ).

Die Grunderwerbssteuer findet sowohl Anwendung auf kroatische als auch auf ausländische juristische und private Personen. Diese bezieht sich auf den Erwerb von Liegenschaften und beträgt

3 % vom Marktwert der gegenständlichen Liegenschaft.

Die Grunderwerbssteuer fällt dann nicht an, wenn der Liegenschaftserwerb der Umsatzsteuer unterliegt. Dies ist überwiegend der Fall, bei Veräußerung von Neubauten oder ähnlichen Bauobjekten die dem Umsatzsteuergesetz unterliegen und bei dessen sich der Veräußerer in kroatischen Umsatzsteuersystem befindet.  Wann ein Liegenschaftserwerb der Umsatzsteuer unterliegt, ist im Umsatzsteuergesetz (Zakon o porezu na dodanu vrijednost) geregelt.

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Durchführung des Europäischen Nachlasszeugnisses in Kroatien & Deutschland

in Anwendung des Deutschen und Kroatischen Rechts

Die Verordnung (EU) Nr. 650/2012 über Erbsachen und zur Einführung eines Europäischen Nachlasszeugnisses (im Weiteren: ENZ) stellt EU-weite Regeln zur Zuständigkeit und zum anzuwendenden Recht in Erbsachen in der EU sowie Regeln der Anerkennung und Vollstreckung in einem EU-Land. Die Verordnung führt zudem ein Europäisches Nachlasszeugnis ein. Einmal ausgestellt wird das Europäische Nachlasszeugnis in allen EU-Ländern anerkannt, ohne dass besondere Verfahren erforderlich sind.

Sie gilt für alle EU-Länder mit Ausnahme des Vereinigten Königreichs, Irlands und Dänemarks. Sie findet auf die Rechtsnachfolge von Personen Anwendung, die am 17. August 2015 oder danach verstorben sind. Diese Verordnung ist auf alle zivilrechtlichen Aspekte der Rechtsnachfolge von Todes wegen anzuwenden. Die Verordnung findet keine Anwendung für Bereiche des ehelichen Güterrechts, Zuwendungen (Schenkungen) und Rentenpläne.

Für Entscheidungen in Erbsachen sind für den gesamten Nachlass die Gerichte des EU-Landes zuständig, in welchem der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. In der Regel ist das auf die Rechtsnachfolge von Todes wegen anzuwendende Recht das Recht des Landes, im welchen der Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte.

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Jede Person die ein Rechtsgeschäfts in Kroatien vornimmt, muss erst eine Kroatische persönliche Identifikationsnummer (OIB) vor dem Finanzamt einholen (Artikel 6 das Gesetztes über die persönliche Identifikationsnummer). Die persönliche Identifikationsnummer (OIB) kann unabhängig vom Liegenschaftsort eingeholt werden. Es besteht die Möglichkeit sich in dieser Angelegenheit durch einen Rechtsanwalt vertreten zu lassen.

Bevor es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt, sollte die Liegenschaft rechtlich geprüft werden.
Wurde die Liegenschaft durch einen Immobilienmakler vermittelt, so erfolgt die Überprüfung in Absprache mit dem Immobilienmakler. In diesem Zusammenhang wird angemerkt, dass der Vermittlungsvertrag mit dem Immobilienmakler schriftlich aufgesetzt werden sollte.

Staatsangehörige und juristische Personen außerhalb der EU-Mitgliedstaaten benötigen eine Zustimmung von Justizminister um Eigentum in der Republik Kroatien erwerben zu können. Die gleiche Einschränkung gilt nicht für Staatsangehörige und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten. Diese erwerben das Eigentum unter denselben Bedingungen, die auch für den Erwerb des Eigentums durch Staatsangehörigen der Republik Kroatien und juristischen Personen mit Sitz in der Republik Kroatien gelten. Danach besteht eine Einschränkung, so dass Staatsangehörige und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten kein Eigentum in folgenden Fällen erwerben können:

- landwirtschaftliches Land, das durch ein Sondergesetz festgelegt sind,

- Geschützte Naturgebiete nach einem besonderen Gesetz.

Nach den rezenten Stellungnahmen des Justizministeriums können Staatsangehörige und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten nicht nur im Baugebiet, sondern auch auf Waldflächen Eigentum erwerben. (Artikel 358a des Gesetzes über das Eigentum und andere Sachrechte).