UKIDANJE ZAŠTIĆENOG NAJMA, OBEŠTEĆENJE VLASNIKA I PREDVIĐENE MJERE

U travnju ove godine je donesen Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske  - kojim će se napokon urediti odnosi zaštićenih najmoprimaca i vlasnika stanova i kojim će naposlijetku biti ukinut institut zaštićenog najma.

U nastavku navodimo najbitnije odredbe zakona i mogućnosti koje on nudi za rješavanje odnosa vlasnika stanova i zaštićenih najmoprimaca.

Prije svega, Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine će osnovati registar stanova u kojima stanuju zaštićeni najmoprimci. Do 15.07.2024. godine je potrebno podnijeti prijavu za upis u navedeni  registar na predviđenom obrascu s potrebnom dokumentacijom. Isto je potrebno izvršiti do navedenog  roka jer u protivnom vlasnik gubi pravo na naknadu zbog prekomjernog ograničenja prava vlasništva na stanu (točnije - činjenici da proteklo vrijeme nije mogao koristiti stan koji je u njegovom vlasništvu).

Zahtjev za naknadu za obeštećenje vlasnik treba predati Ministarstvu do dana 15.04.2025. godine.

 

Vlasnik stana ima pravo na naknadu od trenutka pravomoćnosti rješenja o povratu stana pa do 01.01.2025. godine i to u iznosu od 0,01 centi po kvadratu stana za svaki protekli dan.

Primjerice ako je rješenje o povratu postalo pravomoćno 01.01.2000. godine i riječ je o stanu od 70m2 tada je izračun  25x365x70x0,01 = 6.387,50 EUR.

Prije odabira i provođenja mjere kojom se konačno rješava pitanje posjeda nekretnine i stambeno pitanje tada bivših zaštićenih najmoprimaca postojati će takozvano prijelazno razdoblje koje će započeti 01.01.2025. godine. Od tog datuma prestaju svi odnosi zaštićenog najma i od tada će se vlasniku stana isplaćivati puna tržišna najamnina na način da će zaštićeni najmoprimac plaćati 50% tog iznosa izravno vlasniku a drugih 50% će vlasniku isplaćivati Republika Hrvatska.

Taj iznos će biti minimalno 7,50 EUR po kvadratnom metru mjesečno, a ukoliko se stan nalazi u Zagrebu taj će iznos biti uvećan za koeficijent od 1.25. Dakle ako je riječ o stanu od 70m2, ta najamnina će iznositi minimalno 7.5x70x1.25 = 656.25 EUR/mjesečno.  ( U Zagrebu bi cijena najma po m2 mogla biti do 9,375 €)

Ako će najmodavac kasniti s plaćanjem svojeg dijela najamnine više od 3 mjeseca uzastopno, tada prestaje taj prijelazni odnos najma i najmoprimac je dužan iseliti iz stana i predati ga u posjed vlasniku.

Nakon što se osnuje spomenuti registar stanova, Ministarstvo će donijeti program mjera te će se započeti s provedbom tzv. programskih mjera. Što se tiče stanova, zakon predviđa pet programskih mjera koje će vlasnik stana i zaštićeni najmoprimac moći odabrati radi konačnog rješenja njihovog odnosa:

1. ukidanje zaštićenog najma na stanu uz omogućavanje dotadašnjem zaštićenom najmoprimcu ostvarenja prava na dom tako da mu se priznaje status najmoprimca na istom stanu na neodređeno vrijeme – tu je zapravo riječ o nagodbi između vlasnika stana i zaštićenog najmoprimca temeljem koje zaštićeni najmoprimac postaje obični najmoprimac, ostaje živjeti u stanu i plaća vlasniku stana tržišnu najamninu koju će oni sporazumno u nagodbi odrediti.

2. isplata zaštićenom najmoprimcu od strane Republike Hrvatske odgovarajućeg iznosa novčanih sredstava u zamjenu za ukidanje statusa zaštićenog najmoprimca, iseljenje iz stana i njegova predaja u posjed vlasniku – što  smatramo najboljom opcijom za vlasnike stanova. Na web stranici Ministarstva objavljene su sljedeće naknade za zaštićene najmoprimce:

Isplata zaštićenog najmoprimca (mjera 2.)

Grad Zagreb i jedinice lokalne samouprave uz more / Ostatak Republike Hrvatske

Samac 60.945,00  / € 50.787,50 €

Dva člana kućanstva 75.285,00  / € 62.737,50 €

Tri člana kućanstva 89.625,00  / € 74.687,50 €

Četiri člana kućanstva 103.965,00 / € 86.637,50

Pet članova kućanstva 118.305,00 / € 98.587,50 €

 

3. ukidanje zaštićenog najma na stanu tako da zaštićeni najmoprimac oslobađa stan od osoba i stvari te ga predaje u posjed vlasniku ili podredno Republici Hrvatskoj, uz omogućavanje bivšem zaštićenom najmoprimcu ostvarenja prava na dom tako da se useli u odgovarajući stan koji mu u najam daje Republika Hrvatska i za koji plaća državnu najamninu - zaštićeni najmoprimac se seli u stan u vlasništvu države gdje plaća minimalnu najamninu (2 EUR po m2), ali koji može i otkupiti pod povoljnim uvjetima;

4. Republika Hrvatska kupuje stan od vlasnika s tim da se zaštićenom najmoprimcu pruži mogućnost otkupa stana pod povoljnim uvjetima sličnima, pri čemu vlasnik stana može odustati od ove mjere ako nije zadovoljan ponudom.

5. zamjena stanova između vlasnika i Republike Hrvatske s tim da se zaštićenom najmoprimcu pruži mogućnost otkupa stana pod povoljnim uvjetima, pri čemu  vlasnik stana može odustati od ove mjere ako nije zadovoljan ponudom.

U obrascu prijave za upis stana u registar potrebno je navesti koju bi od pet ponuđenih mjera vlasnik stana odabrao (i zaštićeni najmoprimac će također odabrati mjeru koja mu se najviše sviđa pri njegovoj prijavi stana u registar). Za sada je odabir određene mjere neslužben te će se kasnije još popunjavati poseban obrazac koji služi isključivo radi odabira pojedine mjere i na kojem mora biti ovjeren potpis vlasnika stana ili punomoćnika.

Ako se vlasnik stana i zaštićeni najmoprimac usuglase oko određene mjere, tada će se primijeniti ta mjera.

Ako vlasnik stana i zaštićeni najmoprimac ne odaberu istu mjeru, nadležno tijelo će zakazati sastanak radi zajedničkog odabira mjere. Sastanci se mogu održati i bez istovremene prisutnosti obiju stranaka ako su u lošim odnosima.

U slučaju da neka od stranaka odustane od odabrane programske mjere ili se stranke ne dogovore oko iste programske mjere – onda će se primijeniti III. programska mjera (a II. programska mjera samo ako to zatraži najmoprimac). Za sada nije izvjesno koliko će trajati postupci usuglašavanja oko odabira i provedbe programskih mjera.

Prikaz izračuna naknada u ovome članku je isključivo informativan te nije obvezujući.

Dana 05.06.2024 (uz naknadne ispravke) odvjetnici Zoran Bišćan & Igor Dlačić